2018年2月南京房地产交易市场研究报告
一、2018年2月二手住宅市场概况
1、2月成交3557套创近四年新低
在一系列政策的叠加作用下，加之春节假期的影响，2月份南京二手房市场成交呈阶梯式下降。今年2月南京二手房成交3557套，环比下降39.4%，与去年同期相比下跌30.2%，为近四年成交最低值，仅高出2014年同期901套。
2013年2月-2018年2月南京二手房成交情况
数据来源：南京网上房地产 单位：套
2、鼓楼成交量位居第一刚需房源备受青睐
从各区成交来看，鼓楼区以800套成交位居全市第一，主要原因是受学区因素影响并且老旧小区等低价房源较多，成交速度快；刚需置业区域浦口以及“老破小”房源聚集区秦淮分别以611套、463套位居二、三位，浦口作为刚需聚集地，区域内商业、交通、教育等设施完备，并且受江北新区规划利好，刚需族青睐于此，二手房成交量一直位居全市前列。秦淮区域主要以“老破小”的二手房为主，房源总价低，备受购房者青睐。
2018年2月南京各区域二手住宅成交量
数据来源：南京网上房地产 单位：套
从具体成交占比来看，鼓楼区以22.5%位居全市第一，浦口区以17.2%排名全市第二，秦淮区以13.0%排名全市第三。
2018年2月南京各区域二手住宅成交量占比
数据来源：南京网上房地产
3、挂牌均价居高不下整体走势相对平稳
从各区域挂牌均价来看，2月南京二手房挂牌均价27372元/㎡，较上月上涨54元/㎡，环比涨幅为0.1%，整体来看，近期挂牌均价走势相对平稳，虽然市场整体下行，但业主期望仍旧较高，导致二手房挂牌均价一直居高不下。
2017年2月-2018年2月南京二手住宅挂牌均价情况
数据来源：南京我爱我家研究院
4、建邺成交均价高居榜首全市下跌区域扩大
从各区域2月二手房成交均价来看，主城四区（玄武区、鼓楼区、秦淮区、建邺区）成交均价以“3”字头处于第一集团，其中建邺以36053元/㎡位居全市成交均价首位，但较上月成交均价下跌了477元/㎡。环比方面，2月份9区二手房成交均价（不含溧水、高淳）3升6降，鼓楼、栖霞、六合成交均价小幅上升，其中六合以0.8%涨幅最高；其余6区成交均价以不同幅度出现下降。整体来看，2月份成交均价下跌幅度进一步扩大，上涨区域涨幅也有所降低。
2月南京各区域二手住宅成交均价及环比情况
数据来源：南京我爱我家研究院 单位：套
二、2月南京二手住宅市场供需情况
1、春节假期影响明显 2月新增挂牌量仅6208套
受春节长假的影响，并且在贷款政策的不断收紧，部分银行甚至停贷二手房业务，导致不少房主主动下架房源惜售，2月份二手房新增挂牌量大幅度减少，仅6208套，较上月下跌38.6%。
2017年2月-2018年2月南京二手住宅挂牌情况
数据来源：南京我爱我家研究院 单位：套
2、2月客户成交周期为19.1天成交速度放缓
今年2月份南京二手房成交周期为19.1天，较上月延长2天。在调控的影响下，不少购房人放缓了购房的脚步，业主交易节奏放缓，导致成交周期拉长。
（注：购房周期指从客户登记购房信息至买卖双方成功签署购房协议）
2月南京购房者成交周期变化情况
数据来源：南京我爱我家研究院
3、2月业主妥协度继续上升 达3.3
受春节假期影响，楼市进入传统的淡季，不少二手房市场购房者观望情绪浓厚，二手房出现了一定的议价空间，主要为“老破小”房源或总价较高的房源。2月份业主妥协度为3.3，较1月妥协度进一步上涨。与此同时，客户谈判力增强，议价空间加大。
2017年2月-2018年2月南京二手住宅议价空间走势
数据来源：南京我爱我家研究院
4、30岁以下偏爱刚需户型 30岁以上青睐改善户型
从2月份各年龄段购房人成交的居室情况来看，30岁以内以首次置业为主，该年龄段多选择刚需户型，主要原因是南京房价较高，刚需户型总价相对较低，购房压力较小。而3居室、四居及以上改善户型则更符合30岁以上群体，一方面收入有所提高，需求大居室改善居住环境，另一方面家庭人口增多，小居室已不能满足居住需求。
2月南京二手住宅成交各年龄段居室选择占比
数据来源：南京我爱我家研究院
三、2月南京二手住宅交易结构
1、90后客户占比下降 80后客户占比最高
2月，在南京二手房交易市场业主及客户中仍以80后为主，业主身份占比为33.2%，客户身份占比为50%。该类客户一般已经持有2套房产，在限购政策下只能通过“卖一买一”的方式完成换房计划。作为新一代购房主力的90后，在父母以及银行信贷的帮助下，占比已经接近总成交的五分之一。
2月南京业主、客户年龄占比
数据来源：南京我爱我家研究院
2、孩子上学为购房主要因素 投资购房比重降低
在二手房成交客户中，为孩子上学而购房占比最高，达37.0%，其次分别为就近上班，占比分为24.1%。受市场大环境影响，投资购房占比由1月份的6.9%下降至4.0%，以投资为目的的购房行为比重进一步降低。
2018年2月南京二手住宅市场客户购房动机占比
数据来源：南京我爱我家研究院
3、房贷利率上浮15%成主流 组合贷款比例上升
2017年中旬，南京上调了首套房贷款利率后，短短半年内南京房地产市场首套房利率上浮15%-20%已经成为主流，导致购房者购房成本大大增长。在此背景下，不少购房者使用组合贷款来减少购房成本。在2月南京二手房成交中，商贷比例占比最高，达52.6%，但受利率上涨影响较1月下降2.3%；组合贷款占比涨幅最高，为1.8%，总体占比为22%。
2月南京购房者付款方式占比
数据来源：南京我爱我家研究院
南京我爱我家研究院简析：
房贷利率的上涨，有效的遏制了投机投资型购房需求，但也加大了刚需、刚改的购房压力，市场得到深度调整，二手房成交量明显减少，市场迅速降温。
在二手房市场的供应两端，二手房挂牌方面量跌价涨，成交方面量价齐跌，展现了买卖双方的市场博弈，买房人进入观望状态，而业主的心理预期依旧较高，主要表现为挂牌均价不断上涨、二手房挂牌量不断走低。
随着“金三银四”的到来，南京降低了40岁以内本科生落户门槛，原先被限购的购房者获得购房资格，预计未来二手房市场有望回暖，成交量触底反弹，成交均价将会得到进一步调整，有望小幅回升。
一、2月南京商品住宅市场概况
1、新房成交2584套 环比大跌62.5%
2月恰逢春节假期，南京楼市也稍显冷清，整月南京新房（不含高淳、溧水）成交了2584套，环比下跌了62.5%，但相比去年同期来看，成交量微涨了1.6%，整体表现符合市场预判。
2017年1月-2018年2月南京商品住宅成交量情况
数据来源：南京网上房地产 单位：套
2、浦口仍占据榜首 主城跌幅较大
从成交区属来看，2月浦口区成交875套，虽然环比跌了40.1%，但仍占全市总成交量的33.9%，排在第一位；栖霞区成交580套，占比达22.4%，跃居第二；六合区以491套的成交量排名第三，占比为19%；而一直榜上有名的江宁区2月仅成交270套，排在了第四位；另外，主城各区成交量都大幅缩减，玄武、秦淮当月仅有2套成交量。
2018年1-2月南京各区商品住宅成交情况
数据来源：南京网上房地产 单位：套
3、9盘推1600多套新房源 仅2盘开盘售完
2月南京共有9家楼盘开盘，推出1600多套新房源，其中住宅盘6家、别墅盘2家、公寓盘1家，住宅上市量达1250套；板块来看，江北、城北各有2家楼盘开盘，成为开盘主力军，城南、城东、江宁、仙林、都市圈也都有盘加推，而主城、河西缺席本月开盘；去化情况来看，仅明发云庭、绿城深蓝2盘开盘售完，融创玉兰公馆去化9成，其余6盘都去化一般，购房者开始进入“选房”时代。
2018年2月南京各板块开盘情况
数据来源：南京我爱我家研究院
2018年2月南京楼市具体开盘情况
数据来源：南京我爱我家研究院
市场小结：
2月南京楼市进入“假期”，新房成交量环比大幅缩水，但较同期而言仍有小幅上涨；上市量方面，传统“淡季”各大楼盘也都放缓了推盘节奏，新房入市量同步缩减，几乎实现腰斩；一些热门板块的限价盘仍去化较好，而部分高价盘、别墅盘、公寓盘则开盘遇冷，去化情况不容乐观，整体市场差异不断拉开。
二、2月南京商品住宅交易结构
1、80-100㎡仍受青睐 大户型占比逐步提升
从成交面积来看，80-100㎡面积段仍受到购房者青睐，成交了937套，面积占比达27.8%；其次是100-120㎡面积段，共成交618套，占比为22.3%；值得关注的是，120㎡以上大户型也成交了919套，成交面积占比达47.4%，增幅明显。综合来看，传统中小户型的市场主力地位动摇，当下成交套数虽仍有优势，但整体成交面积已被逐步赶上，改善型大户型成交量不断提升。
2018年2月南京商品住宅成交面积段占比情况
数据来源：南京网上房地产 单位：套
2、2.5万以上成交占比超6.5成 购房门槛拔高
从成交价格来看，25000元/㎡以上成交1676套，占比达66.8%，成为市场绝对主力；7000-12000元/㎡价格段成交435套，占比为14.4%，但房源主要集中在六合区；另外22000-25000元/㎡也成交了175套，占比为7.1%；2月南京主城成交价格全面迈入2.5万大关，购房门槛不断拔高。
2018年2月南京商品住宅成交价格区间情况
数据来源：南京网上房地产 单位：套
市场小结：
2月南京住宅交易结构有轻微变化，以往占据市场主力的中小户型优势不再突出，120㎡以上大户型成交占比涨幅明显，改善型购房需求增加，这也是一个市场发展趋势；价格方面，2.5万以上成交占比仍呈上升趋势，今年各大板块多幅高价地入市，对区域房价而言又将是一大考验。
三、2月南京商品住宅销售情况
1、2月南京楼盘销售套数TOP10
2月楼盘销售数据来看，华润国际社区成交432套，排在榜首，雅居乐滨江国际以392套成交量排行第二，荣鼎幸福城2月成交272套，排在榜单第三位；另外，保利朗诗蔚蓝、华侨城翡翠天域、绿地华侨城海珀滨江、电建海赋尚城、电建洺悦府、万科和昌金域东方、荣盛鹭岛荣府分列四至十位。
2018年2月南京楼盘销售套数TOP10榜
数据来源：中指研究院
2、2 月南京房企销售金额TOP10榜
房企销售金额方面，2月雅居乐地产销售16.29亿，领跑整个榜单，华润置地以12.56亿销售金额排在第二位，保利地产销售8.51亿，排行第三；朗诗、恒大分列4-5位，销售金额均超过了4亿。
2 月南京房企销售金额TOP10榜
数据来源：中指研究院
南京我爱我家研究院简析：
2月受假期影响，商品住宅市场降温明显，成交量环比跌幅超6成，上市量也下滑近半数，但相较去年同期来看，成交量有所微涨，整体表现符合市场预期。从楼盘情况来看，非热点板块高价盘面临窘境，购房者并不买单，去化压力较大，但热门限价盘仍是市场宠儿，基本开盘就能售完，差异明显。
不过，随着“金三银四”到来，南京各大板块楼盘都有出货计划，据数据统计，将有25家楼盘推出超8000套房源，还有不少纯新盘将亮相；伴着住宅入市量的增加，加之南京落户新政细则确定正式执行，置业门槛有所降低，预计3月南京楼市将有所回温，成交情况应该会有明显好转。
经过上一轮因城施策的密集调控，南京楼市进入政策平稳期，2月份南京仅出台《南京人才落户办法实施细则》、《南京市住房公积金支持人才安居工作实施细则》等政策。按照中央的“房住不炒”，可以肯定未来政策收紧的大趋势不会改变，调控监管仍然从严。
1、落户门槛降低 40岁以下本科可先落户后就业
3月1日起，南京人才落户将有重大变化：1、研究生落户南京不受年龄限制；2、40岁以下本科可以直接落户南京，先落户后就业。必须是全日制本科；3、40岁以下技术、技能型人才，凭高级工及以上职业资格证书办理落户。不过需要注意的是，人才落户都是集体户口，户口落在以租住的小区社区或挂靠的人才服务中心。
2、提高公积金提取限额 提高最高可贷额度
2月2日，南京公积金中心为贯彻落实我市人才强市发展战略，切实加大住房公积金对高层次人才扎根南京的扶持力度，加快推进人才安居工程建设，制定了才安居工作实施细则：
① 提高租房提取限额
《南京市人才安居办法（试行）》中的A、B、C类高层次人才，提取住房公积金支付房租的标准放宽到现有标准的2倍。
② 提高贷款最高可贷额度
高层次人才购买自住住房的贷款限额最高可放宽到限额的4倍。A、B、C类可分别放宽到限额的4倍、3倍、2倍，贷款额度的其它计算方式不变。夫妻双方均为高层次人才的，可分别按人才类别计算个人可贷额度。
南京我爱我家研究院简析：
优质的适龄劳动人口是城市发展的重要资源。降低落户门槛，可以吸引更多高素质人口和人才向南京流动，并且为南京带来一部分的购房需求。